北京市集體土地範圍內企業用房如何拆遷_ag亚游集团-征地拆遷專業律師楊念平

北京市集體土地範圍內企業用房如何拆遷

作者:黃豔  發布時間:2014-11-24 10:04:34 點擊數:
導讀:關於集體土地上的房屋拆遷,一直處於一個無法可依的怪圈。在這樣的背景下,各地地方性法律規範文件紛紛出台。2003年5月27日,北京市人民政府第9次常務會議通過了《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》,該辦法自2003年8…

    關於集體土地上的房屋拆遷,一直處於一個無法可依的怪圈。在這樣的背景下,各地地方性法律規範文件紛紛出台。2003527日,北京市人民政府第9次常務會議通過了《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》,該辦法自200381日起施行。在大眾的認知裏,北京市範圍內集體土地房屋拆遷便是前述辦法。但是,北京市集體土地範圍內的企業用房拆遷是否也適用《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》?對此問題,實務操作中對該問題的把握尺度不一。

目前,各區縣建委作為房屋拆遷管理部門認為北京市集體土地範圍內的企業用房拆遷並不能適用《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》,他們隻能針對集體土地上的宅基地房屋發放拆遷許可證,相應依據是《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》第二條第二款,“征地拆遷宅基地以外的房屋的,按照本市有關規定執行”。並且,各區縣建委就包括企業用房在內的非宅基地房屋申請拆遷行政裁決的,通常亦以不在法定職權範圍內為由不予受理。

不過,各區縣鎮政府、村委會等具體負責動遷的主體,隻要該鎮該村某地塊被劃入征地拆遷範圍,便會針對拆遷範圍內的全部民宅、企業實施動遷工作,因為在他們看來,但凡納入動遷範圍的,土地都是要由集體轉為國有的,土地的用途也會變更為規劃的新用途。

很多時候,上述兩種迥然不同的理念、操作模式並不會打架,因為隻要說通企業簽訂補償安置協議、騰退土地即可。然而,一旦企業於動遷方無法就補償安置事項達成一致意見時,問題便會出現——按照動遷方的意思,拆遷行政許可及其涉及的前置行政審批階段(包括征地批準審批),有關行政機關係以地塊為單位進行審查。一旦確立征地拆遷,那麽,項目四至用地範圍內的房屋都將麵臨拆除、補償、安置,宅基地以外的房屋並不會因為非宅基地房屋性質而不被拆遷。但是,倘若被拆遷企業去向建委申請拆遷行政裁決或者去人民法院起訴拆遷許可具體行政行為,建委卻不受理裁決申請,法院亦不受理起訴,原因都是《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》第二條第二款排除了企業用房。

筆者代理的北京市某裝訂廠拆遷維權案件即遇到這種尷尬的境地:

201312月,該裝訂廠聽聞所在的村莊已經被納入拆遷範圍,及時委托筆者代理其案件。後筆者通過係列政府信息公開途徑了解到裝訂廠具體所屬的拆遷項目名稱及拆遷許可證號。20147月,筆者代裝訂廠向北京市順義區人民法院提起行政訴訟,請求確認北京市順義區住房和建設委員會發放的涉案項目拆遷許可證違法並予以撤銷。20149月,順義區人民法院作出駁回起訴的《行政裁定書》,理由係裝訂廠企業房屋並非宅基地房屋,而被訴拆遷許可僅針對宅基地房屋,故裝訂廠與被訴行政行為沒有法律上的利害關係,不具備訴訟主體資格。而法院適用的正是《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》第二條第二款。

然而,20149月,裝訂廠企業所在的村集體經濟組織又向人民法院提起民事訴訟,要求解除其與裝訂廠的土地及地上房屋租賃合同,理由係合同第八條約定:“甲乙雙方都必須服從當地整體規劃,如規劃占地拆遷,乙方無條件搬出[接到通知一個月內],同時協議書到此終止”,現在村子已經整村被納入拆遷範圍,合同約定的解除條件已經成就。

在同一個項目中、同一個時間段,順義區住建委和順義區人民法院否認裝訂廠的被拆遷人身份,而村委會又以動遷為由解除與裝訂廠的合同,顯然,矛盾就此出現。

筆者認為,要消除矛盾,應當對《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》第二條第二款從寬理解,並結合第二條第一款進行立體的理解。《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》第二條共兩款規定:“在本市行政區域內因國家建設征用集體土地(以下簡稱征地)或者因農村建設占用集體土地(以下簡稱占地)拆遷房屋,並需要對被拆遷人補償、安置的,適用本辦法。征地拆遷宅基地以外的房屋的,按照本市有關規定執行。”前述第一款就集體土地上房屋拆遷許可、拆遷補償及安置作出規定時,並未排除宅基地以外房屋,為理解第二款僅限於宅基地以外房屋的拆遷補償及安置問題適用北京市其他規定留有空間。另外,第二款所涉的北京市其他規定實際指《北京市建設征地補償安置辦法》。《北京市建設征地補償安置辦法》第十七條第一、二款規定,“拆遷住宅房屋的,按照《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》執行。拆遷非住宅房屋和其他建築物、構築物的,按照重置成新價格予以補償;公益公共設施確需遷建的,應當遷建。拆遷經營性用房造成停產停業經濟損失的,應當按照規定給予一次性停產停業補助費。”可見,《北京市建設征地補償安置辦法》的特殊性側重於補償安置。結合該特征來看,《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》第二條第二款對第一款的補充應當限於拆遷補償的特殊補充。換言之,企業用房的拆遷許可亦適用《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》,但拆遷實施亦即補償安置則應當適用《北京市建設征地補償安置辦法》。

前述理解與操作,一則可以很好地維護我國《物權法》確立的物權平等原則,亦即各種類型的財產所有權在法律上應當被給予平等的承認和保護。既然被劃入拆遷範圍的房屋都將麵臨拆除的法律後果,那麽,這些房屋在房屋拆遷許可階段應當受到一體化對待。若認為拆遷許可製度僅涉及宅基地上房屋,則意味著拆除宅基地房屋需要經過嚴格的立項、規劃、建設用地批準、拆遷許可審批,而拆除經營用房等則無須這一係列手續——顯然不符合物權平等原則;二則可以消除邏輯悖論——拆遷行政許可及其涉及的前置行政審批階段(包括征地批準審批),有關行政機關係以地塊為單位進行審查。一旦確立征地拆遷,那麽,項目四至用地範圍內的房屋都將麵臨拆除、補償、安置,宅基地以外的房屋並不會因為非宅基地房屋性質而不被拆遷;如果說拆遷許可製度僅涉及宅基地上房屋,那麽,相應的立項審批、規劃審批、建設用地批準審批及拆遷審批均應當以房屋為單位進行審查。顯然,這種理解與適用本身存在邏輯悖論!

 


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