非同村村民間宅基地上房屋買賣合同效力分析_ag亚游集团-征地拆遷專業律師楊念平

非同村村民間宅基地上房屋買賣合同效力分析

作者:黃豔 來源:北京在明律師事務所 發布時間:2014-06-13 11:08:35 點擊數:
導讀:【案例】乙係北京市順義區仁和鎮望泉寺村村民,甲的娘家係在望泉寺村,甲本人因出嫁緣故於早年將戶口遷出望泉寺村,但仍然在望泉寺村居住生活。1996年1月,甲與乙簽訂《協議書》,約定乙將其所有的位於望泉寺村的一處…

【案例】

乙係北京市順義區仁和鎮望泉寺村村民,甲的娘家係在望泉寺村,甲本人因出嫁緣故於早年將戶口遷出望泉寺村,但仍然在望泉寺村居住生活。19961月,甲與乙簽訂《協議書》,約定乙將其所有的位於望泉寺村的一處宅基地上房屋(含五間正房、二間偏房)的所有權轉移給甲,同時宅基地的使用權亦轉讓至甲。在甲、乙簽訂的《協議書》上,兩名望泉寺村村委會成員作為中人分別簽字擔保。其後,乙將其持有的臨時《宅基地使用證》、《集體土地建設使用證》正本交付給甲,村委會將兩個證件上乙的名字更改為甲的名字,並在更改之處加蓋了村委會的公章。甲為此向村委會支付了5000元手續費,由村委會負責辦理上級報批手續。但是,村委會最終未辦妥順義縣土地管理局的更名、換證手續。

1996年至1998年期間,因房屋年久失修已符合一般居住條件,甲經村委會批準同意將原房屋先後拆除,並翻建、擴建為全新的大大小小二十幾間房屋。而在1998年,甲的女兒落戶於該房屋,成為該房屋的獨立戶主。另,自1996年以來,甲與其女兒一直居住於該房屋之內,該房屋亦是其唯一生活住房。

20097月,望泉寺村因順義區軌道交通M15號線順西路——府前街站DE地塊土地一級開發項目被列入拆遷範圍,乙方提出其與甲方的房屋買賣協議無效,起訴至人民法院,要求確認合同無效。

【分析】

筆者認為,甲與乙簽訂的協議書已經約定將房屋的所有權轉移給甲,該有償轉讓行為是雙方自由處分財產的結果,依法屬於有效房屋買賣行為。另外,根據房地一體原則,在乙將農村房屋的所有權轉讓給甲所有時,宅基地使用權也轉歸韋俊岩所有。前述房屋所有權轉讓、宅基地使用權轉移的事實發生在19961月,且有望泉寺村村委會成員作為中人擔保,同時望泉寺村村委會亦同意該房屋買賣、宅基地使用權轉移的結果,依據當時的曆史條件、實際情況和法律規定,該房屋買賣合同應當依法認定為有效。

(一)訴爭房屋買賣合同簽訂時的法律與政策允許農村房屋的買賣,並規定宅基地的使用權一並轉移。

其一,1963320日中共中央《關於對社員宅基地問題作一些補充規定的通知》第二項規定:“社員有買賣房屋的權利。房屋出賣後,宅基地的使用權即隨之轉移給房主,但宅基地的所有權仍歸集體所有”。

其二,1984830日最高人民法院《關於貫徹執行民事政策法律若幹問題的意見》第56條規定:“買賣雙方自願,並立有契約、買方已交付了房款,並實際使用和管理了房屋,又沒有其他違法行為,隻是買賣手續不完善的,應認為買賣關係有效,但應著其補辦房屋買賣手續”;第60條規定:“村鎮公民之間由於買賣房屋轉移宅基地使用權而發生的糾紛,應根據國務院《村鎮建房用地管理條例》中規定的審查、批準手續處理”。

其三,1982213日國務院《村鎮建房用地管理條例》第十五條第一款規定:“由於買賣房屋而轉移宅基地使用權的,應按第十四條的規定辦理申請、審查、批準手續”;第十四條規定:“農村社員,回鄉落戶的離休、退休、退職職工和軍人,回鄉定居的華僑,建房需要宅基地的,應向所在生產隊申請,經社員大會討論通過,生產大隊審核同意,報公社管理委員會批準;確實需要占用耕地、園地的,必須報經縣級人民政府批準。批準後,由批準機關發給宅基地使用證明”。

其四,最高人民法院(1992)民他字第8號批複《關於範懷與郭明華房屋買賣是否有效問題的複函》認為,農村的房屋買賣,雙方訂有書麵契約、有中人證明、買方按約定交付房款以及管理房屋的,依法應認定為有效。

根據以上行政法規、司法解釋及中共中央的政策,可以明確以下三點:

1、農民擁有買賣房屋的權利,並且房屋買賣完成後,宅基地的使用權也隨之轉移;

2、農民房屋買賣行為是自願進行,訂立有書麵協議,有中人作保,買房人又已支付房款並實際使用、管理房屋的,即使買賣手續不完整,也應當認定該房屋買賣行為有效;

3、農民房屋買賣涉及的宅基地使用權轉移問題,應向所在生產隊申請,經生產大隊審核同意,報公社管理委員會批準,最終由原宅基地使用證明核發機關發給宅基地使用證明。

依據上述規定,結合本案訴爭房屋買賣合同締結時的客觀事實,該房屋買賣合同應當依法認定為有效:

首先,締約當時的法律與政策是允許農民房屋買賣的,甲、乙二人買賣房屋的行為符合當時的法律規定;

其次,甲、乙買賣房屋的行為是雙方自願進行的,訂立有書麵的《協議書》,也有村委會成員作為中人在買賣協議上簽字,甲也向乙支付了全部購房款,並實際使用、翻建、擴建了房屋,乙也將其持有的臨時《宅基地使用證》、《集體土地建設使用證》正本交付給甲,即使換證手續不完整,但不影響該房屋買賣行為的完整法律效力;

第三,乙將房屋所有權有償轉讓給甲的同時,宅基地使用權一並轉移給甲。該流轉結果是當時法律所允許的,也經過了房屋所在集體土地的所有者——望泉寺村村委會審核同意。同時,甲還依望泉寺村村委會的要求向村委會交納了5000元,由村委會在轉讓協議上蓋章,將乙持有的臨時《宅基地使用證》、《集體土地建設使用證》更名為甲所有,並負責向上級機關報批手續。雖然望泉寺村村委會向上級機關報批的手續最終沒有辦完,導致涉案房屋買賣手續不完整,但一方麵,該手續瑕疵依法不影響房屋買賣合同的法律效力,另一方麵,該法律瑕疵的過錯不在於甲,不利結果也不應由甲承擔。

(二)訴爭房屋買賣合同簽訂後甲女兒的戶口落入涉訴房屋

1998年,望泉寺村開始為村民個人發放戶口本,甲女兒的戶口落入該房屋,成為涉案房屋一戶的戶主,正式獲得望泉寺村集體經濟組織成員的資格。農村宅基地的分配、使用係以戶為單位,甲與其女同屬於一個家庭單位,那麽,甲女兒的戶口遷入涉案房屋、獲取集體經濟組織成員資格,則使得涉訴房屋所占宅基地的所有權仍然歸於望泉寺村集體所有,徹底清除了宅基地使用權隻能在集體經濟組織內部流轉的製度障礙!

(三)望泉寺村村委會作為望泉寺村集體所有土地的管理者,明確同意訴爭房屋買賣及宅基地使用權轉讓結果。

198671日施行的《土地管理法》第六條規定:“宅基地和自留地、自留山,屬於集體所有”;第八條規定:“集體所有的土地依照法律屬於村農民集體所有,由村農業生產合作社等農業集體經濟組織或者村民委員會經營、管理。已經屬於鄉()農民集體經濟組織所有的,可以屬於鄉()農民集體所有”。涉案房屋所占宅基地的所有權歸望泉寺村集體經濟組織所有,並由望泉寺村村民委員會經營、管理。那麽,望泉寺村村委會同意甲、乙房屋買賣行為及宅基地使用權轉讓,是行使其經營、管理權的結果。

我們認為,望泉寺村村委會作為代表集體經濟組織經營、管理集體所有的土地的主體,同意甲、乙之間的房屋買賣、宅基地使用權轉讓這一事實在本案處理過程中極為關鍵——我國現行土地管理法律製度之所以嚴格限製宅基地使用權流轉,是因為宅基地使用權是集體經濟組織成員享有的權利,與特定的身份關係相聯係。本案中,甲購買乙的房屋是以居住為目的,必然以長期在望泉寺村生活為結果,望泉寺村村委會同意該流轉實際意味著村委會接納了甲作為望泉寺村這個集體經濟組織的一員,甲、乙之間買賣房屋、轉讓宅基地使用權的行為則實際演變成為望泉寺村集體經濟組織內部重新分配宅基地使用權的行為,屬於合法流轉的範疇。

(四)即使準據現行法律製度,該房屋買賣合同也不存在無效事由!

首先,現行法律、行政法規並未明文禁止農村房屋買賣。

19991219日最高人民法院關於適用《中華人民共和國合同法》若幹問題的解釋(一)第四條規定:“合同法實施以後,人民法院確認合同無效,應當以全國人大及其常委會製定的法律和國務院製定的行政法規為依據,不得以地方性法規、行政規章為依據”。我國沒有係統的、專門的關於宅基地及農房流轉的立法,有關規定散見於《土地管理法》、《擔保法》、《土地管理法實施條例》等法律法規及相關文件中。但這些法律、行政法規中沒有任何一部對農村房屋明確作出禁止轉讓的強製性規定,相反,規定了農村村民可以買賣、轉讓其所有的房屋。例如,《土地管理法》62條規定,農村村民可以出賣、出租住房,隻是再申請宅基地的不予以批準;《物權法》30條和64條規定,農村村民對其合法建造的房屋享有所有權,所有權人對自己的不動產或動產依法享有占有、使用、收益和處分的權利,其中的處分就包括買賣的形式。

其次,國家現行政策明文禁止的是將農村房屋轉讓給城市居民,但甲買房時係村民身份。

依據轉讓主體身份的不同,農村房屋的轉讓可劃分為三類:同一集體經濟組織成員之間的轉讓、不同集體經濟組織成員之間的轉讓、農村村民向城鎮居民的轉讓。

依據《土地管理法》的相關規定,宅基地屬於農民集體所有,由村集體經濟組織或者村民委員會經營、管理,宅基地使用權是集體經濟組織成員享有的權利,與特定的身份關係相聯係。在房地一體格局下,農村房屋買賣、轉讓必然涉及農村集體土地所有權、使用權問題,而農村集體土地權利具有一定的身份性,是村民的基本生產、生活的保障,通常限於由農村集體經濟組織成員占有、使用——基於此,現行主流觀點及司法實務認為同一集體經濟組織成員之間的轉讓有效,而農村村民向城鎮居民的轉讓因損害集體經濟組織對土地所有權的權益應歸於無效。而且,國家政策三令五申禁止城鎮居民購買農村房屋,具有極強的針對性,例如,2004年國務院《關於深化改革嚴格土地管理的決定》第10條中規定,“改革和完善宅基地審批製度,加強農村宅基地管理,禁止城鎮居民在農村購置宅基地”。

對於第二類農村房屋轉讓情形——不同集體經濟組織成員之間轉讓農村房屋的行為效力,司法審判實踐業已長期、反複、深入地進行過討論,但爭議頗多、觀點頗多,無法作出定論。占主流的觀點認為:應堅持限製擅自轉讓宅基地、房地一體轉讓、保護誠實信用原則、平等保護雙方合法權益等四項原則;同時,在審理此類案件的過程中應當查明如下事實,並據以判斷房屋買賣合同的效力:①買賣雙方的主體身份情況;②有無經過集體經濟組織的同意;③受讓方是否符合“一戶一宅”的條件;④轉讓時間、約定形式、協議履行情況;⑤出讓方是否為宅基地和房屋的權利人,有無無權處分的情形;⑥轉讓行為有無按規定經過審批;⑦土地所有權人對土地使用權歸屬問題的意見;⑧買受人有無再行轉讓的行為;⑨房屋有無裝修,有無翻建、擴建等情形,有無翻擴建的合法根據;⑩現房屋使用人有無其他住所,是否具備騰房條件。

就本案而言,房屋出讓人望泉寺村村民乙是宅基地和房屋的權利人,不存在無權處分的情形。房屋買受人甲雖然在當時空掛戶到其他村,但在戶口所在地未分配土地、宅基地,符合“一戶一宅”。對於甲、乙之間的房宅轉讓,望泉寺村村委會明確表示了同意。甲、乙簽訂房屋買賣合同後,雙方都及時、充分地履行了各自的合同義務,而甲也經村委會批準對房屋進行了翻建、擴建。長期以來,甲與其女一直居住於該房屋內,該房屋是其二人的唯一住所。鑒於以上情形,依法應當認定該買賣合同有效!

(五)認定訴爭房屋買賣合同有效的社會效果利大於弊。

本案中,房屋買賣的行為發生在18年前,出賣人乙交付了房屋,甲作為買受人給付了房款,也花大力氣、高成本對房屋進行了翻建、擴建,並在房屋中生活了多年,已對該房屋形成了強烈的歸屬感,也在當地建立了非常穩定的社會關係,涉案房屋又是甲及其家庭的唯一居所,同時,甲女兒的戶口早已遷入涉案房屋,客觀上使本案訴爭房屋買賣行為屬於同一經濟組織內部的房屋轉讓,符合國家相關政策。

從尊重曆史、照顧現實的司法審判原則以及保障當事人居住權和穩定社會關係的角度,認定定本案房屋買賣合同有效,不僅能妥善解決本案具體的利益衝突和矛盾,也更能為社會大眾從情感上所接受,而充滿人文關懷的裁判也更能體現司法公正、司法為民,更能為社會所認可。

如果認定本案房屋買賣合同無效,則會導致如下不利後果:

其一,導致甲及其家人的生活居住狀態和社會關係狀態受到根本上的破壞,給社會造成不穩定因素;

其二,引導已履行多年的合同仍可恢複到訂立合同之初的財產狀況的法律價值取向,但這顯然不利於維護民事財產流轉關係的穩定;

其三,土地市場價格的持續升溫和農村征地、房屋拆遷補償等利益驅動是引發本案的重要原因。可以說,本案這樣的訴訟是典型的投機主義訴訟,如果支持這樣的訴求,就會造成房屋出賣方出賣房屋獲益多年後又因房屋增值、拆遷補償等原因主張合同無效的局麵,其直接後果是違反誠實信用賣房者獲益,而恪守誠實信用買房者卻蒙受損失,將嚴重損害社會的公序良俗和誠實信用,不利於社會的穩定,甚至遭遇執行難題!

結合以上各個方麵,認定爭議房屋買賣合同有效的社會效果利大於弊,也有利於保護遵守契約精神、法律既定交易規則的當事人的合法權益!


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