集體土地上房屋及附屬物的征收,如何適用先補償,後搬遷原則?_ag亚游集团-征地拆遷專業律師楊念平

集體土地上房屋及附屬物的征收,如何適用先補償,後搬遷原則?

作者:席炎飛(實習律師)  發布時間:2018-09-29 16:03:27 點擊數:
導讀:河南省周口市的史先生原本在本村擁有一片宅基地,並建有三層的房屋,因為臨近省道,交通便利,史先生在這處房屋內經營起一家小旅店,生意也是格外紅火。然而,隨著本市城市建設的加快,這片宅基地被納入了所謂周口市港…

河南省周口市的史先生原本在本村擁有一片宅基地,並建有三層的房屋,因為臨近省道,交通便利,史先生在這處房屋內經營起一家小旅店,生意也是格外紅火。然而,隨著本市城市建設的加快,這片宅基地被納入了所謂周口市港區棚戶區改造範圍,但征收方給出的補償方案卻讓史先生難以接受。在多輪的談判後,補償價位仍不能達到史先生的合理預期。後鄉政府與史先生商量,答應稱我們先用地,到底給你多少錢我們再協商,史先生聽了對方如此“有誠意”,心裏有點猶豫。直至2018年9月,鄉政府以趕項目進度為由,組織人員強拆了史先生的前述房屋。看到房屋真的變成了一片瓦礫,史先生隻得向在明律師事務所楊念平律師求援。

楊律師指出,鄉政府在權利人未簽訂補償協議之前,強行拆除房屋的行為是無任何職權依據的,嚴重違反法定程序。《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十七條中確立的“先補償,後搬遷”原則,在集體土地及其上房屋、附著物的征收亦應當參照執行,這一觀點已經在司法實踐中得到普遍認可。在集體土地領域,房屋的拆除隻有兩種路徑,一種是被征收人與征收方簽訂補償安置協議後的拆除,一種是雙方無法達成一致意見,在被征收土地權利人所有權人、使用權人已經得到安置補償或無正當理由拒絕接受安置補償等前提下,縣級以上政府土地管理部門可作出責令交地決定,申請人民法院強製執行。而無論是哪種途徑,“先補償,後搬遷”都應得到貫徹。

在最高人民法院(2018)最高法行申4205號案中,最高人民法院也適用了“先補償,後搬遷”的原則,確認被告鄉政府違法。在該案中,當事人的房屋同樣建在集體土地上,同為合法建築,未經申請法院強製執行即遭行政機關的強製拆除。在認定違法行政機關的強製拆除過程中,最高法引用了《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十八條的規定的,被征收人在法定期限內不複議不訴訟拒不搬遷的,由作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依法申請人民法院強製執行。最高法的觀點也非常明確,前述條文雖為針對國有土地上房屋征收強製執行程序的規定,但對因集體土地征收而引起的房屋及附著物的強製拆除問題,亦可參照。由此可知,在已經完成安置補償工作的情況下,無論是集體還是國有土地上的房屋,其強製執行均應由行政機關申請法院強製執行,在獲得法院準許強製執行的裁定前,行政機關無任何直接強拆被征收房屋的權力。

另外,鄉政府曾與當事人史先生商量稱拆除後一定會給你補償的,這樣是否能使其強拆行為合法化呢?答案是否定的。根據4205號案中最高院的意見,行政機關並未作出明確的安置地點、支付、或提存補償款的安置補償行為,其實施拆除行為仍然不具有合法性基礎。即便是行政機關已經明確了過渡期的補助費支付方式,但這也並非是安置補償權益的全部權益,過渡協議並不能代替整體的安置補償協議。由此我們可以看出,拆除房屋的申請法院強製執行的前提——完成補償安置的要求是十分嚴格的,征收機關應依據征地補償安置方案依法作出補償決定或補償行為,即安置地點和麵積已經明確,補償款已經支付或者專戶儲存。

在楊律師的指導下,史先生明白了此前鄉政府的強製拆除行為違法無疑,已經前往法院提起確認強拆違法的訴訟,而且由於強拆過程中已經注意保留證據,該案的事實也較為清晰,目前鄉政府也有意和史先生在訴中協商解決賠償問題。在此,楊律師提醒各位被征收人,被征收人的合法物權被法律嚴格保護,當事人麵對行政機關的花言巧語,一定要堅守住“先補償,後搬遷”這條底線,保護好自己的合法財產,為後續的維權談判爭取更大的空間。

 

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